Đất hỗn hợp là gì ?, đất hỗn hợp có được phép xây dựng không ?. Đây là một trong những vấn đề vướng mắc phổ biến được người dân phản ánh trong nhiều năm qua.
Đang xem: Quy định về đất ở hỗn hợp hiện nay là gì?
Bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt tại các thành phố lớn có rất nhiều khu vực có chức năng quy hoạch là đất hỗn hợp. “Người dân có nhà, đất trong quy hoạch này bị hạn chế xây dựng nên rất bức xúc. Cơ quan chức năngcho biết đây là một trong những loại vướng mắc phổ biến nhất và người dân cũng phản ánh nhiều nhất trong lĩnh vực cấp phép xây dựng trong nhiều năm qua.Theo Sở Xây dựng, việc cấp GPXD cho người dân trong khu vực này có tình trạng mỗi nơi làm một kiểu. Nơi cấp phép chính thức, nơi cấp phép tạm, có nơi thì không cấp phép xây dựng.Theo đó, hướng xử lý là phần nào sau khi rà soát có thể điều chỉnh quy hoạch từ đất hỗn hợp hoặc dân cư xây mới sang đất dân cư hiện hữu, chỉnh trang thì quận/huyện tiến hành cấp GPXD theo quy định.
Tại thành phố Hồ Chí Minh việc cấp GPXD sẽ được căn cứ theo Quyết định 29/2014 về quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị chung TP.HCM và Quyết định 45/2007 và 135/2009 của UBND TP. Trong một cuộc họp mới đây, lãnh đạo UBND TP đã chỉ đạo Sở QH-KT khẩn trương rà soát quy hoạch bước hai để nhanh chóng giải quyết bức xúc của người dân. Đồng thời, nghiên cứu sửa đổi Quyết định 29/2014 để phù hợp với thực tiễn cấp GPXD hiện nay.
1. Khái niệm đất hỗn hợp : Đất hỗn hợp là quỹ đất sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau,có thể kết hợp ở với kinh doanh hay sản xuất. Quy hoạch xây dựng trên đất hỗn hợp là định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị; không gian vùng; điểm dân cư; hạ tầng xã hội; công trình hạ tầng kỹ thuật.
2. Thực trạng sử dụng đất hỗn hợp hiện nay :Đất đai ở Việt Nam được phân loại thành 3 nhóm. Cụ thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Đất hỗn hợp không nằm trong nhóm đất nào được quy định trong Luật Đất đai 2013. Vì vậy chưa hề có quy định cụ thể cho loại đất này, để giải quyết các vấn đề liên quan hiện người dân chỉ có thể dựa vào luật quy hoạch nói chung. Chính vì thế đã dẫn đến không ít các trường hợp đất quy hoạch hỗn hợp không được giải quyết cấp giấy phép khiến nhiều hộ dân cư khu đô thị bức xúc.
Theo Sở Xây dựng các tỉnh, việc cấp giấy phép xây dựng cho người dân hiện nay mỗi nơi mỗi khác. Có nơi cấp phép chính thức, nơi cấp tạm lại có nơi không cho phép xây dựng. Đây là một trong những vướng mắc phổ biến được người dân phản ánh trong nhiều năm qua.
3. Quy định cấp phép xây dựng cho đất hỗn hợpKhông phải loại đất hỗn hợp nào cũng được cấp phép xây dựng mà tùy thuộc vào từng trường hợp:
3.1. Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích ;Những khu vực diện tích đất hỗn hợp chiếm đến 50% tổng diện tích, có cấu trúc là nhà ở chung cư tích hợp thương mại – dịch vụ – văn phòng, không có công viên, công trình công cộng. Đồng thời, hiện trạng khu vực đang có nhiều dân cư cư trú, đất gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân thì khu vực đó sẽ được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.
3.2. Khu vực đất hỗn hợp chiếm 30% tổng diện tích : Khu vực đất chiếm 30% diện tích là đất hỗn hợp, có chức năng chính là văn phòng, thương mại, dịch vụ, không có nhà ở. Hay các cơ sở sản xuất công nghiệp, khu vực nhà xưởng gây ô nhiễm cần di dời nhưng không ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân tại đó sẽ được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn. Điều kiện cần có là người dân phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
3.3. Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích : Khu vực có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm là hiện trạng nhà ở, đất ở không đảm bảo cuộc sống người dân. Lúc này, người dân sẽ được cấp phép xây dựng. Sau khi được Sở và các địa phương tiến hành rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu.
4. Có nên mua đất hỗn hợp không?
Những mảnh đất hỗn hợp hiện được rao bán với mức giá rẻ so với các loại đất khác. Đất hỗn hợp dù chưa có quy định chính xác nhưng sẽ được Nhà nước đảm bảo quyền lợi trong các trường hợp chưa có quyết định thu hồi; chưa xác định dự án đầu tư và chủ đầu tư.
Tuy nhiên, một số quyết định vẫn còn gây ra những khó khăn cho người dân. Thủ tục thực hiện pháp lý, xin giấy phép vẫn rắc rối. Nhiều gia đình chưa được cấp Giấy phép hoặc chỉ cấp tạm. Bởi vậy, xét về lâu dài bạn cần tính toán thật kỹ có nên hay không mua đất hỗn hợp. Chúc bạn thành công!
Chào Luật sư X, tôi muốn mua một mảnh đất ở quận 9 để đầu tư xây dựng sản xuất, kinh doanh xuất khẩu các mặc hàng về cafe. Tuy nhiên, thông qua quá trình trao đổi người bán đất bảo đây là đất ở hỗn hợp. Nhưng đất ở hỗn hợp là gì? Đất ở hỗn hợp có được phép xây dựng không? Xin được tư vấn.
Chào bạn, đất ở hỗn hợp có mức giá hấp dẫn trên thị trường bất động sản, tuy nhiên không phải ai cũng biết hay nắm rõ các quy định về đất ở hỗn hợp. Vậy đất ở hỗn hợp là gì? Quy định về đất ở hỗn hợp hiện nay là gì? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu nhé.
Xem thêm: Top 10 bản nhạc nền bóng đá hay nhất mọi thời đại mà bạn cần phải biết!
Căn cứ pháp lý
Đất ở hỗn hợp là gì?
Theo Luật đất đai quy định có 3 loại đất chính là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Đất hỗn hợp không thuộc vào một trong các loại đất được pháp luật kể trên. Nếu 3 loại đất kia đều rõ ràng về mục đích sử dụng thì đất ở hỗn hợp phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, kết hợp nhu cầu ở với kinh doanh dịch vụ hay sản xuất.Trong Thông tư số 01/2021/TT-BXDquy định đất hỗn hợp là loại đất được xác định trong đồ ánquy hoạch, được sử dụng đểxây dựng công trình, nhà ởhỗn hợp hoặc nhắm đếnmột số mục đích khác.
Đất ở hỗn hợpsẽ được định hướng phát triển tổ chức không gian đô thị, khu dân cư, cơ sở hạ tầng vật chất,…nhằm hoàn thiện các chức năng của vùng quy hoạch – địa phương. Từ đónâng cao chất lượng đời sống người dân, thay đổi bộ mặt kinh tế – xã hội của khu vực.
Cũng vì không thuộc vào 1 trong 3 loại đất theo Luật đất đai năm 2013 nên chưa có một quy định cụ thể nào về đất hỗn hợp trong Bộ Luật. Điều này dẫn đến những vướng mắc cho người dân trong việc xin cấp phép xây dựng, tách thửa. Những gia đình sinh sống trênđất ở hỗn hợpthường được cấp phép xây dựng tạm, nếu đã xây dựng xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn công. Tuy nhiên, công trình và nhà ở xây dựng trên đất hỗn hợp không được công nhận là tài sản riêng. Nếu địa phương có chuyển đổi quy hoạch, những khu đất này có khả năng nằm trong diệnbị thu hồi. Điều này sẽ gây nên những bất lợi cho nhà đầu tư nếu chẳng may đầu tư vào một dự án thuộc đất hỗn hợp.
Những quy định cấp phép xây dựng đất ở hỗn hợp
Quy định về đất ở hỗn hợp hiện nay là gì?
Đất ở hỗn hợp được cấp phép xây dựng tùy thuộc vào từng trường hợp khác nhau. Trường hợp đất hỗn hợp không có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp phép xây dựng, chuyển đổi mục đích thànhđất thổ cưvà tách thửa. Người dân ở trên đất quy hoạch thường gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục đất đai và xây dựng công trình.
Tháng 11/2018, Sở Xây dựng đồng ý đề xuất về việc phân loại các tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân sau:
Khu vực chiếm 50% đất ở hỗn hợp
Khu vực có đất chiếm chiếm trên 50% diện tích sẽ có chức năng là đất nhà ở chung cư kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng, không có công viên, công trình công cộng. Khu vực đất để ở đang có nhiều cư dân cư trú, ảnh hưởng vào cuộc sống của họ thì sẽ được cấp phép xây dựng chính thức.
Khu vực chiếm 30% đất ở hỗn hợp
Các khu vực chiếm 30% diện tíchđất hỗn hợp, cơ cấu chức năng chính sẽ là các công trình dịch vụ – thương mại – văn phòng, không có nhà ở; khu vực nhà xưởng, xưởng sản xuất ngành công nghiệp gây ô nhiễm. Vào những khu vực này người dân phải di dời hoặc được cấp phép xây dựng có thời hạn. Để được cấp phép người dân cần phải cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đấthợp lệ.
Khu vực đất ở hỗn hợp chiếm 20%
Khu vực nào có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm với hiện trạng có nhiều nhà ở, đất của người dân lụp xụp cần phải thu hút các chủ đầu tư dự án tái thiết. Tại khu vực này Sở quy hoạch – kiến trúc đề nghị chưa cấp phép xây dựng và các địa phương sẽ thực hiện rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. Sau khi điều chỉnh hoàn tất thì người dân sẽ được cấp phép xây dựng chính thức.
Đất ở hỗn hợp có lên thổ cư được không?
Đất hỗn hợp vẫn có thể lên đượcđất thổ cưnhưng phụ thuộc rất lớn vào tình hình quy hoạch của địa phương, thành phố. Tuy vậy, việc xây mới chỉ thực hiện nếu được thông qua những điều kiện quy địnhtrong Khoản 2 Điều 49 Luật Đất Đai 2013 như sau:
Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ các cơ quan chính quyền địa phương hay Nhà nước thì người sử dụng đất vẫn được tiếp sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo đúng luật pháp đã quy định.
Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình. Ngoại trừ các trường hợp xây dựng mới công trình, nhà ở hoặc trồng cây lâu năm sẽ không được phép.
Chính sách mới trong quy định đất ở hỗn hợp
Trước những vướng mắc của người dân trong vùng được quy hoạch đất hỗn hợp, nhiều dự án treo vì chưa được cấp phép xây dựng. Mới đây, UBND thành phố Hồ Chí Minh vừa chỉ đạo các Sở, Ngành, địa phương tổng rà soát quy hoạch trên địa bàn, thực hiện việc cấp phép xây dựng nhà ở trong các đồ án quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người dân.
Sở Xây dựng đề nghị UBND thành phố giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc khẩn trương nghiên cứu quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung TP Hồ Chí Minh theo hướng phân loại cụ thể các chức năng tại quy hoạch phân khu. Sở yêu cầu các địa phương đề xuất điều chỉnh cục bộ hoặc tổng thể đồ án quy hoạch sao cho phù hợp với định hướng phát triển quy hoạch và điều kiện kinh tế – xã hội. Mục tiêu giải quyết quyền, lợi ích chính đáng của người dân, làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng theo quy định. Sau đó, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và hoàn chỉnh công tác điều chỉnh quy hoạch chậm nhất cuối năm 2021.
Đất hỗn hợp đang gặp nhiều khó khăn vì nằm trong vùng quy hoạch chuyển đổi đất hàng năm. Các công trình, dự án khi nằm trong khu vực này sẽ phải chờ phê duyệt của chính quyền. Đây cũng là một trong những rủi ro để nhà đầu tư lưu ý khi đầu tư với loại hình đất hỗn hợp.
Có thể bạn quan tâm
Thông tin liên hệ Luật Sư X